Es scheint, als ob noch eine ganze Menge potenzielle Immobilieninvestoren verzweifelt nach lukrativen Anlageobjekten suchten. Obwohl die Tauschfreude „Geld gegen Betongold“ noch groß ist, fühlen sich manche bei den hohen Preisen nicht mehr wirklich wohl.

Zumindest erkläre ich mir damit die vielen Anfragen, die ich in den letzten Wochen zur Durchführung eines Seminars mit dem Thema „Immobilienerwerb in der Zwangsversteigerung“ erhielt.

Nachdem der Vortrag ruckzuck ausgebucht war, kamen immer noch haufenweise E-Mails mit konkreten Fragen zum Ablauf und Vorgehen in einer Zwangsversteigerung bei uns an. Viele wollten außerdem wissen, ob man denn mittels Zwangsversteigerungen tatsächlich noch günstig „einkaufen“ kann.

Wegen dem großen Interesse stelle ich nachfolgend einige wichtige Informationen zur Zwangsversteigerung einem breiteren Publikum hier auf Cashkurs zur Verfügung. Dabei handelt es sich insgesamt um zwei Teile. Im folgenden, ersten Teil werden die Grundsätze, im 2. Teil wird der Ablauf der Versteigerungsverfahren beschrieben.

Es gibt zwei verschiedene Arten von Zwangsversteigerungsverfahren:

• Die Versteigerung, weil der Eigentümer seine Schulden nicht mehr bezahlen kann.
• Die Versteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft. Wenn mehrere Eigentümer uneinig sind, kann die Gemeinschaft durch Teilungsversteigerung aufgelöst werden.
  

Oft wird behauptet, bei Zwangsversteigerungen finde man die Schnäppchen am leichtesten. Gleich vorweg: Das stimmt nicht.

Da viele Immobilien noch vor wenigen  Jahren deutlich unter dem Verkehrswert, den der Sachverständige ermittelt hat, versteigert wurden, entstand der Eindruck sie wären besonders billig, da der Wert im Gutachten doch der „richtige“ Wert sei.

Was hilft der Wert im Gutachten, wenn der Markt diesen Preis nicht zahlt? Da muss man sich die Frage stellen, was denn nun der echte Wert ist. Die Antwort ist banal: Der echte Wert ist derjenige, der am Markt zu einem bestimmten Zeitpunkt bezahlt wird. Nicht der errechnete Wert im beeindruckenden Gutachten.

Inzwischen hat sich der Wind gründlich gedreht. Auch in Zwangsversteigerungsverfahren werden deutlich höhere Preise bezahlt.

Gemäß § 1 Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) werden Immobilien bei dem Amtsgericht versteigert, in dessen Grundbuchbezirk die Immobilie eingetragen ist. Die Versteigerung wird, meist im Sitzungssaal des Gerichts, vom Rechtspfleger durchgeführt. Die Entscheidungen des Rechtspflegers sind vollgültige Gerichtsentscheidungen, auch wenn sie früher von Richtern getroffen worden sind.

In einem Versteigerungstermin wird immer vom Grundstück und nicht vom Haus gesprochen. Hintergrund ist die Regel in unserem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), dass der Eigentümer eines Grundstückes auch immer der Eigentümer des Hauses darauf sein muss. Ersteigert man das Grundstück, erhält man eben auch das Eigentum am sich darauf befindlichen Gebäude.

Eine Besonderheit stellt in diesem Zusammenhang das Erbbaurecht dar. Dieses Erbbaurecht kann ebenfalls ersteigert werden.

Gute  Möglichkeiten, sich  über bevorstehende Zwangsversteigerungen im gesamten Bundesgebiet zu informieren, liefert das Portal www.zvg-portal.de. Gläubigerbanken informieren über Inserate häufig über  bevorstehende Versteigerungstermine. Außerdem gibt es Zwangsversteigerungskataloge, in denen die Termine von Versteigerungen veröffentlicht werden.

Weitere Portale sind  www.zwangsversteigerung.de und www.versteigerungspool.de.

Die zuverlässigste Information bringt der Aushang an der Gerichtstafel. Hat man eine genaue Vorstellung davon,  wo sich die Immobilie befinden soll, dann muss man nur ermitteln, welches Gericht für die Gemeinde zuständig ist.

Beim Gericht liegt das Sachverständigengutachten. Der Verkehrswert, der im Gutachten steht, muss nicht identisch sein mit dem Verkehrswert für die Versteigerung. Das Gericht kann den Verkehrswert für die Versteigerung höher oder niedriger festsetzen, als den vom Gutachter vorgeschlagenen Betrag.

Im Gutachten werden das Grundstück und das Gebäude ausführlich beschrieben. So erhält der Bieter wichtige Informationen zur Größe, zur Grundstücksfläche, zum Baujahr, zum Erschließungszustand, zum Grundbuch, zu den Mieteinnahmen etc.. Außerdem sind Fotos und üblicherweise der Lageplan dabei.

Trotz einer ausführlichen Beschreibung im Gutachten ist eine genaue Prüfung und Besichtigung vor der Zwangsversteigerung wichtig. Ein Bieter hat jedoch keinen Rechtsanspruch darauf, Haus oder Wohnung von innen zu besichtigen. Es handelt sich um eine Zwangsversteigerung. Die Eigentümer trennen sich nicht freiwillig von Ihrer Immobilie.

Es kommt  vor, dass Eigentümer dem Gutachter den Zutritt verweigern. Dann hat der Sachverständige sein Gutachten nach seinem äußeren Eindruck erstellt.  Ich rate vom Kauf ohne gründliche Besichtigung ab.

Bei vermieteten Objekten ist für die Besichtigung der Mieter der Ansprechpartner.
Falls es um eine Eigentumswohnung geht, ist der Verwalter eine sehr wichtige Informationsquelle. Er kennt die laufenden Kosten, die Instandhaltungsrücklagen, die Beschlusslage, geplante Sanierungen, und die Bewohnerstruktur.

In einigen Bundesländern wird ein Baulastenverzeichnis geführt. Dort können relevante Beschränkungen wie Wegerechte eingetragen sein. Diese Rechte wirken dann gegen den jeweiligen Eigentümer.

Hat der Gutachter gründlich gearbeitet, finden sich Hinweise auf Baulasten auch im Gutachten. Verlassen kann man sich darauf nicht.

Auch bei angeordneter Zwangsversteigerung kann das Objekt noch mit notariellem Kaufvertrag gekauft werden, wenn der Verkäufer damit einverstanden ist. Sinn hat das nur, wenn auch die Gläubiger einverstanden sind. Bei Teilungsversteigerungen kommt das häufiger vor.

Bei einem ersteigerten  Objekt gibt es keinerlei Gewährleistung. Weder für Altlasten, Baubeschränkungen, Fehler im Gutachten und ähnliches. Nur wenn der Gutachter vorsätzlich oder grob fahrlässig schwerwiegende Fehler im Gutachten gemacht hat, besteht ein Haftungsrisiko des Gutachters. Bei der Zwangsversteigerung gilt, wie beim Direktkauf: Verschaffen Sie sich so viele Informationen wie möglich.

Versteigert werden in der Regel die wesentlichen Bestandteile des Grundstücks sowie das Zubehör.

Zu den wesentlichen Bestandteilen gehört alles, was fest mit dem Grundstück verbunden ist. Dazu gehören die Gebäude, Mauern, Wegbefestigungen, Bepflanzungen und deren Erträge.

Zum Zubehör gehört alles, was sich zum Zeitpunkt der Versteigerung auf dem Grundstück befindet. Übrigens auch dann, wenn es dem Grundstückseigentümer gar nicht gehört. Es sei denn, es ist ausdrücklich von der Versteigerung ausgenommen.

Die Rechtsprechung ist bei der Definition des Begriffs Zubehör leider widersprüchlich. Das heißt, es ist nicht immer eindeutig und einfach zu bestimmen. Zur Verdeutlichung ein paar Beispiele für Gegenstände, die zum Zubehör gehören können:

• Lampen im Treppenhaus
• Nachtspeicheröfen
• Gaseinzelöfen
• Heizmaterial
• Einbauküche
• Haustürschlüssel

Bei gewerblichen Immobilien, Produktionsstätten und Industrieanlagen gehören auch Maschinen zum Zubehör. Beim landwirtschaftlichen Anwesen gehört das Vieh dazu.

Problematisch ist, dass das Versteigerungsgericht sich nicht verbindlich darüber äußern darf, was Zubehör ist und was nicht. Das muss im Streitfall gerichtlich vor dem Prozessgericht geklärt werden. Zubehörstücke, die einem Mieter gehören, werden nicht mit versteigert.

Es kann sein, dass die Versteigerungsbedingungen, die erst im Termin verbindlich festgestellt werden, vorsehen, dass keine Rechte bestehen bleiben, das Grundstück also lastenfrei versteigert wird.

Wenn das so ist, kann man entspannt bieten. So erhält man ein sauberes Grundbuch. Wenn jedoch Rechte bestehen bleiben, wird die zweite und dritte Abteilung des Grundbuches relevant.

In der zweiten Abteilung können beispielsweise Wohnrechte, Wegerechte, Nießbrauchrechte, Vorkaufsrechte und der Bodenschutzvermerk eingetragen sein.

Im Bodenschutzvermerk sind die bekannten Altlasten des Grundstücks verzeichnet sowie die geplanten oder bereits durchgeführten Beseitigungsmaßnahmen und ihre Kosten. Der zuständigen Behörde (Umweltamt) steht eine Ausgleichszahlung zu, die als öffentliche Last gilt.

Die übrigen Rechte in der Abteilung II können mit so massiven Belastungen für den Eigentümer verbunden sein, dass sich das Ersteigern nicht lohnt. Rechte der Abteilung II kann man, anders als die Grundpfandrechte, nicht durch Zahlung eines Geldbetrages ablösen.

In der Abteilung III des Grundbuches sind die Grundpfandrechte eingetragen. Da diese immer auf eine Geldsumme lauten, bleibt es kalkulierbar. Die Finanzierung muss gesichert sein, bevor beim Versteigerungstermin geboten wird.

Es ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von 10 % des Wertgutachtens beim Gericht zu hinterlegen. Diese Sicherheitsleistung kann bestehen aus:

• einem bestätigten LZB-Scheck, Vorlegungsfrist mind. 4 Tage
• einem von einer Bank ausgestellten Scheck, Vorlegungsfrist mind. 4 Tage
• Bürgschaft

Der Meistbietende erhält den  Zuschlag und wird rechtlicher und wirtschaftlicher Eigentümer bereits vor der Eintragung im Grundbuch.

Folgende Kosten entstehen dem Ersteigerer:

• Grunderwerbsteuer (Höhe je nach Bundesland)
• Kosten für den Zuschlag (richten sich nach dem Meistgebot, liegen aber unter den Kosten eines notariellen Kaufvertrages beim Notar)
• übliche Kosten für Grundbucheintragungen.

Quelle zum Text: Vermögenssicherung und Vermögensaufbau

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